DMI News 27 August 2024——

According to DMI News, Greentown China held its interim results conference on August 26, where it was disclosed that the company had completed the early exchange of multiple short-term offshore debts in the first half of the year, totaling $817 million. Among these, $300 million was used to preemptively exchange debt maturing next year. By the end of the reporting period, the proportion of offshore debt had decreased to 15.5%. Additionally, Greentown China adjusted its annual sales forecast, lowering it by 10%.

据 DMI News 了解到，绿城中国8月26日召开中期业绩会提到，已在上半年提前置换多笔境外短期债务，合计8.17亿美元；其中3亿美元提前置换明年到期债务；期末境外债务比重降至15.5%。

绿城中国表示，24年到期境外贷款在上半年已基本完成置换，25年到期剩余债务置换工作已启动，正按计划有序推进；其中，明年1月到期4亿美元中，有3亿已完成置换，另外1亿近期将进行回购。

针对其他债务，公司将通过银行贷款置换、自有资金和债券回购等方式予以偿还。若后续海外降息，不排除发行新债券予以置换。据 DMI 数据终端，绿城存续三笔美元债将于25年到期；其中25年1月到期债券由浙商杭州分行提供SBLC。

绿城中国在本次业绩会提到8月拿地情况。8月，绿城分别通过竞价和摇号一次性拿到上海主城区两个项目。绿城中国表示，两个项目利润率不错，计划（明年）一季度开盘，但虹口项目可能在12月底前开盘。下半年，绿城会继续跟进一线城市土地出让，以项目为重，而非城市为重。

中报业绩会纪要摘要：

上半年，绿城中国实现营业收入696亿元，同比增长22%；毛利实现91亿元，同比下降8.2%；实现净利润33亿元，同比下降28.5%；股东应占利润是20.45亿元，同比下降19.6%；股东应占核心净利润49.49亿元，同比增加27.5%；每股基本盈利0.81元。

期末，绿城中国总资产约为5363亿元，其中存货是2767亿元，存货占比为52%；公司总负债4274亿元，其中总借贷是1483亿元，合同负债1667亿元；净资产1089亿元，同比下降4.5%；1483亿元有息负债，银行借款1154.6 4亿元、326.9 8亿元的债务工具、1.52亿的其他借款；净资产负债率为67.2%；剔除预收账款后的资产负债率为69.2%。

• 货币资金创新高，期末规模751亿元，受限资金314亿元，可用资金437亿元；
• 财务成本新低；债务结构中，银行借款1154亿元，占比提升至77.9%；现金短债比2.1倍，一年内到期借款353亿元，占比23.8%；上半年平均融资成本4%，期末融资成本3.9%；
• 近两年，绿城持续进行债券回购工作，截至期末累计回购境内债券22.6亿元，上半年回购6.79亿元；
• 上半年，公开市场发行51.34亿元，平均发行利率4.05%；三年期信用债发行4次，共计40亿元，发行利率4.24%；一年期供应链ABN发行11.34亿元，发行利率3.36%；手头可发行额度323亿元；
• 截至目前（8月），公司又公开募集近30亿元，年内累计发行已达到79.49亿元；上周一发行年内首期绿色中票，发行规模10亿元，非银投资者占6成；
• 境外融资方面，全力保持融资渠道畅通，积极推动商业银行跨境联动，提请置换境外债务；24年上半年，完成多笔短期债务的置换工作，总共置换8.17亿美元，其中3亿美元是提前置换明年到期债务，有效优化债务久期；境外债务在公司总债务的比重稳步下降，上半年将至15.5%；
• 汇兑亏损净值-0.74亿元，外币负债主要是美元，本期对美元的贬值区间较上年同期大幅收窄；
• 为降低汇率风险敞口，绿成中国上半年已通过提取境外人民币贷款等值5.6亿美元来提前置换的境外美元。

上半年，绿城中国计提17.5亿资产减值拨备，包括存货减值14.2亿和往来款减值3.3亿元；存货减值集中在21年项目部分车位或业态销售价格不及预期，包括武汉桂语朝阳3.3亿元，泰州桂语听澜轩计提1.4亿，奉化凤悦印湖计提1.1亿元；往来款计提3.3亿，主要是合作项目收益不及预期，偿债能力下降。

今年上半年，绿城中国全口径销售额1265亿元，同比下降5.7%；自投项目销售额854亿，位居第六，同比下降13%；权益完成608亿，位居第六，同比下降3.9%。

• 自投和代建总共交付6.5万户，自投交付量677万平方米，无延期；
• 上半年，代建项目新拓1746万平方米，居第一；
• 权益销售额排名第六，比去年同期提升三位，新增投资货值位居第四位，比去年提升四位；权益比达到84%，同比提升5%；
• 今年上半年，全口径销售额1265亿元，同比下降5.7%；完成销售额权益比71%，同比增加7%；回款率103%，首开去化率78%；
• 上半年销售聚焦高能级城市，一二线城市占比80%，在13个城市销售位列当地前十。在浙江杭州、西安、上海和北京分别是第一、第一、第二和前五名；上半年销售，长三角占比70%以上；
• 杭州绿城宸岸印月里今年上半年三次开盘，21天完成全项目清盘。通过前置供货，上半年超额完成17亿元的销售指标；
• 义乌凤起潮鸣首开销售35亿元，较投决会溢价12%，88套千万级首开售罄。

在投资端，截至2024年8月23日，绿城累计新增获取23个项目，新增货值582亿元，权益土地款259亿元。

• 上半年，投入权益土地款154亿元，新增货值333亿元，新增15个项目，总界面131万方；
• 截至6月30日，上半年投资的货值，二线城市杭州、苏州、福州、宁波、西安等占比达94%；嘉兴占6%；
• 2024年上半年新货去项目预计年内的销售额转化率可以达到63%；
• 截至6月30日，绿城中国土储总货值5348亿元，总界面3193万方，权益界面2064万方，总可售界面2143万方，权益可售界面1372万方，平均楼面地价7999元每方，一二线城市占比79%，北京、上海和杭州占比34%，十大战略核心城市占比55%；其中，杭州土储总货值1006亿元，上海509亿元，北京325亿元，西安有295亿元。
• 8月，绿城获取上海市中心两个地块，货值86亿元，权益比上升至84%。

在运营、产品等方面：

• 杭州拿地到经营性现金流回正周期进一步提升至7.1个月，上半年杭州18次开盘售罄记录；
• 西安拿地到首开缩短到3.5个月，部分项目批复仅20天，从拿地到施工证53天；
• 全集团整体运营效率提速14%，从拿地到开工提升至1.7个月，拿地的经营性现金流回正缩短至9.5个月；
• 自投项目竣工面积492万方，交付面积677万方；
• 建造成本节约率4.3%，关键品类集采价格进一步下降逾6%，单方的成本进一步降100元；
• 人均效能达到了12500方，同比提升5.5%；
• 代建目前合约总建筑面积1.23亿平方米，上半年新拓总建筑面积1746万平方米，销售额达到411亿元，管理集团的归母净利润超过5亿元；
• 家装业务签c端合同额超过5000万元；
• 绿城商管实现收入1.39亿元，同比增长26.4%；商用物业出租率平均达84%，酒店物业业务经营收入4.87亿元，同比增长2.5%；
• 小镇运营业务存量端产业经营利润超过3000万元，增长72%；品牌管理输出2.8万方；
• 2019年至2023年，每股分红复合增长率9.4%；目前上调分红比例上限至50%；调整分红基数为归母净利润扣除汇兑净损益的影响。

下半年，绿城自投可售资源货值1690亿，不含8月后新获项目当年可能推售的货值和面积；计划新推494亿，存量在售1196亿；可售面积688万方，一二线城市占比80%，全新项目190亿元；长三角超过一半，环渤海近两成，包括杭州晓风朗月，福州的芝兰月华，天津的桂月雲翠，苏州的玫瑰园和西安的紫藤院等。

从城市端来看，行业上半年整体成交总体上成色不足，规模创历史新低。绿城中国观测的22个城市同比缩量了43%，各线城市全面下滑。期房销售难度增加。行业仍然处在深度调整，对绿城而言危中有机：

• 上半年，22个典型一二线城市新房月均成交量合计900万平米，处于近六年（2018年以来）低位；
• 固定资产房地产投资累计增速半年度跌幅较一季度的9.5%进一步扩大至10%；
• 期末，住宅新开工面积较去年同比数据3.63亿平方米，跌至2.77亿平方米；
• 期末，住宅总施工面积较去年年末相比，跌幅从7.7%进一步扩大至12.5%；
• 土地供应成交继续缩量，2024年上半年成交规模是2021年同期的23%；
• 全球涉宅土地界面供求情况，四年逐步下跌，期末供应面积2.61亿平方米；成交面积1.82亿平方米；分别是2021年数据的¼；
• 住宅库存继续攀升，住宅库存面积较23年年底相比，从3.31亿平方米，进一步上升至3.83亿平方米；
• 100个典型城市住宅库存的去化周期这半年来从22.4个月，进一步延长至27个月；
• 商品房现房销售面积同比增加23%，现房销售面积占总成交量的占比增加了8%；
• 市场逐步收缩，业务逐步放缓，新建商品房销售额，23年对比21年下降36%，24年上半年同比23年上半年进一步下降25%；销售面积23年较21年下降38%，24年上半年同比下降19%；
• 上市房企毛利率的中位数从2019年的28%下降至2023年的11.5%；
• 上市房企的净利率和归母净利率分别从2019年的10%以上，降至2023年亏损约4.5%。

下半年，绿城中国新推的可售房源预计是494亿元。其中首开项目16个，可售金额190亿元，占新推房源的39%，不含八月份新获取的土地。三四季度是均衡的，各占50%，大概各247亿元左右。全年绿城销售额预期估计全口径规模大约降低10%左右。