DMI News 30 August 2024——

According to DMI News, on August 30, Vanke disclosed its performance and held a interim results announcement on the final day for interim report disclosures.

During the reporting period, Vanke achieved an operating income of 142.78 billion yuan, with a net profit attributable to shareholders after non-recurring items of -7.61 billion yuan. Total deliveries decreased by over 30% year-on-year, and the company's cash balance at the end of the period stood at 92.4 billion yuan, with a net debt ratio of 62.0%. The impairment provisions exceeded expectations, contributing to the losses due to adjustments in the accounts.

For the second half, Vanke's priorities include ensuring the timely repayment of public debt and reducing annual management expenses by 15% year-on-year in 2024. The company mentioned that out of the 4.3 billion yuan in public debt due in the second half, only 2 billion yuan remains due in September, and relevant funding arrangements have already been made.

据 DMI News 了解到，在中报披露截止日，8月30日，万科披露业绩并召开中期业绩会，董事会主席郁亮、总裁祝九胜，联席总裁张海，联席总裁朱保全、财务负责人韩慧华，首席运营官刘肖，董事会秘书朱旭参会。

万科上半年亏损98.5亿元，公司董秘朱旭代表管理层在业绩会表示对业绩亏损深感愧疚。报告期内，万科营业收入1,427.8亿元，扣非权益净利润-76.1亿元，交付总量同比下降超过30%；期末货币资金924.0亿元，净负债率62.0%；计提减值金额超过业绩预期，原因包括账面调整形成亏损。

董秘朱旭提到，“一揽子方案”在上半年落地，是全面化解潜在风险的五年计划，渡过近两年的阶段性困难后进行业务聚焦；上半年重点工作为“保障高品质交付”和“保障顺利兑付”，下半年工作重点包括确保公开债如期顺利偿还，实现2024年年度管理费用同比再降15%。

万科回应，下半年到期公开债43亿，仅剩余20个亿在9月到期，现在已经做好相关的资金安排。

上半年，万科合并报表有息负债和供应链融资降172亿元，主要通过销售回款；存量资源盘活；推进大宗交易和REITS发行，实现签约204亿；转变融资模式完成“保障顺利兑付”工作：

• 上半年销售1.273.3亿，销售回款近1,300亿元；
• 2023年至今盘活优化资源产能455亿元，实现回款81亿元，盘活优化资源累计销售140亿元；
• 截至7月底，实现资产交易204亿元（含印力的资产交易及REIT发行）包括2月23.8亿元转让七宝万科广场50%股权；5月深圳湾超总项目转让回款22.35亿元；6月南翔印象城 MEGA 48%的股权交易金额13.2亿；
• 上半年新增融资、再融资612亿元（累计偿债524亿），新增融资综合成本3.66%，其中境内3.60%；经营性物业贷合计落地219亿元，其中表内新增150亿元；银团贷款有序推进，5月获得招商银行牵头200亿元银团贷款；6月落地交通银行65亿元固融资产包融资；加权平均债务期限延长至5.3年，境外负债占比降低至16.7％。

在大宗交易方面：

• 2023年的大宗交易总额是174亿，2024年1到7月份已经完成了204亿，前七个月大概有31个项目，有商业，有办公、酒店、公寓；今年确定能完成“一揽子方案”大宗交易的目标；目前有19个资产在谈，
• Pre-REITs基金是战略退出渠道，去年和建信成立建外租赁住宅基础设施基金，目标是100亿，今年6月最新装入的是广州的租赁住宅项目，七月份签约深圳和北京两个项目，投资人是头部险资；
• 与四类投资者包括境内外金融机构类投资者、本地国企、各地产业投资者、个人资产配置投资者建立合作；例如六月南翔mega和新加坡主权基金GLC完成的交易；
• 未来四个月继续按照既定的路线，目前有19个项目在谈，包括商办寓（音）以及一个学校教育类资产；
• 未来四个月大宗交易的重点是在经营提升方面。

针对业绩亏损，万科指出4点原因：

• 房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。开发业务结算收入1,116.8亿元，同比下降34.6%；开发业务结算毛利率6.8%，同比下降13.5个百分点；2022年前获取的土地，获取成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期；
• 大宗交易、资产退出和股权交易产生亏损。为达成交易，尽快换回现金流，落实好交付责任和保障集团公开市场安全兑付，公司对部分交易的价格做出让步，出现了较大幅度亏损；
• 部分非主业财务投资出现亏损。公司对投资性房地产按照成本法计量，因此需要将普洛斯的报表按公司会计政策调整为成本法，剔除公允价值变动影响，并基于公司初始投资时的物业成本计提折旧摊销，这一会计处理上半年对公司报表形成账面亏损约10亿元；
• 减值计提，结合市场情况、结算毛利大幅下降，以及大宗交易等过程中多项目出现亏损，按照审慎原则，中期计提存货跌价准备21.0亿元（含非并表项目），此外，针对部分应收款项计提信用减值损失21.0亿元。

上半年公司权益净利润-98.5亿，少数股东损益+13.3亿，差异的原因主要是上市公司扣减了以下费用和损益：

• 上市公司出售全资持有的资产和股权，部分交易形成亏损，影响上市公司利润，但不影响少数股东损益；
• 集团层面的财务费用、平台层面的各类管理费用，以及全资的经营性业务按成本法计提的折旧日摊销，仅影响上市公司的权益净利润；
• 公司进行的一些非主业财务投资上半年出现亏损，这些不减少项目合作方的利润。

针对不动产REITs的进展，COO刘肖回应：

• 消费基础设施REITs处在扩募阶段，资产范围已经初步确定，最早于明年5月份进行扩募申报工作；
• 物流REITs获受理，底层资产在长三角、珠三角，其中珠三角是服务于跨境电商，长三角是服务于高端制造快递快运；
• 公寓REITs在申报阶段，标的资产在北京、天津和杭州；
• 7月30日上市挂牌私募REITs建信住房租赁基金，底层资产包括万科泊寓管武汉未来中心项目，主要投资人是头部险资。